사업을 위해 부동산을 매매 할 때 시작점은 부동산의 가치가 얼마인지 파악하는 것입니다. 이것은 충분히 간단 해 보입니다. 확실히 이전에 귀하의 지역에서 판매 된 제품을 확인하고이를 출발점으로 사용하십니까? 안타깝게도 재산, 특히 상업용 재산의 평가는 그리 간단하지 않습니다. 만약 그렇다면이 분야의 전문 감정사가 필요하지 않을 것입니다.
시장 가치는 무엇입니까?
시장 가치 는 지역 부동산 시장, 공급 및 수요, 다른 유사한 부동산이 시장에서 판매하고있는 다른 유사한 부동산에 따라 양보 또는 리베이트없이 독립적 인 구매자를 의미합니다. 지역 및 속성의 특정 기능 및 이점.
이것은 부동산 의 시장 가격 과 같지 않으며 시장 가치보다 높거나 낮을 수 있습니다. 가격은 매도인이 부동산을 매각하기로 동의 한 가격이기 때문입니다. 이것은 시장 가치와 같을 수도 있고, 예를 들어 빠른 판매가 필요하기 때문에 판매자가 부동산에 대해 더 낮은 가격을 받아 들일 수도 있습니다.
세 가지 다른 평가 방법
또한 시장 가치에 대한 훨씬 더 긴 정의가 있으며 이는 사용되는 평가 방법의 유형에 따라 다릅니다. 미국에는 판매 비교 접근 방식 , 비용 접근 방식 및 소득 접근 방식의 세 가지 주요 평가 방법이 있습니다. 평가자의 역할 중 하나는 지정된 위치에서 지정된 부동산에 대해 사용할 방법을 아는 것입니다.
세 가지 접근법을 살펴보기 전에 부동산 가치의 상당 부분이 주관적 이라는 점을 명심하십시오 . 재산의 가치를 결정하는 것은 과학보다 예술에 가깝고 프로세스의 특정 부분은 이해하기가 조금 어려울 수 있습니다. 세 명의 다른 감정인에게 동일한 자산을 평가하고 세 가지 다른 답변을 얻을 수 있습니다.
이는 특히 희소성이 부동산의 평가에 영향을 미칠 수있는 상업용 부동산의 경우에 해당됩니다. 어떤 경우에는 평가액이 수만 달러가 될 수 있습니다!
판매 비교 접근법을 사용한 주택 평가
판매 비교 접근법은 일부 유형의 상업용 부동산을 평가하는데도 적합하지만 주거용 부동산의 가치를 결정하는 데 가장 자주 사용되는 방법입니다. 이 접근 방식을 사용하면 부동산의 가치는 유사한 부동산이 최근 같은 시장에서 판매 한 것에 기반합니다. 이러한 속성을 "비교 가능"또는 "비교"라고 합니다. 따라서 판매 비교 접근 이라는 용어가 사용 됩니다.
작동 방식은 다음과 같습니다.
재산의 특징에주의하십시오
속성의 특징과 이점을 나열하는 것으로 시작합니다. 예를 들면 다음과 같습니다.
- 평방 피트.
- 로트 크기.
- 위치.
- 나이.
- 침실 및 욕실 수 (주거 인 경우).
- 상업적인 경우 부동산을 가장 좋은 용도로 사용할 수 있습니다 (예 : 사무실, 소매점, 창고).
- 전반적인 상태 (양호, 평균, 불량).
차고, 수영장, 업그레이드
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이 속성을 커뮤니티의 다른 속성과 다르게 만드는 모든 것.
비교 가능한 속성 찾기
다음 단계는 대상 부동산과 비교 가능한 최소 3 개 부동산의 판매 가격을 찾는 것입니다. 즉 , 나열된 기능 중 일부 또는 이상적으로는 모두를 공유 해야합니다 . 낮은 면적과 같은 다른 특성을 기록해 두십시오. 나중에이 정보가 필요합니다.
Multiple Listing Service에 대한 액세스 권한이있는 경우 comp 목록을 쉽게 가져올 수 있습니다. 지난 3 ~ 6 개월 동안 매각 된 부동산을 찾고 있습니다. 부동산 시장이 너무 빨리 움직여 오래된 판매 가격이 구식이 될 것입니다. 비교 가능한 부동산의 주소에주의하십시오. 위치는 교통 및 학교 품질과 같은 요인으로 인해 부동산 감정의 핵심 요소이므로 동일한 지역에있는 부동산을 찾고 이상적으로는 해당 부동산의 두 거리 내에있는 부동산을 찾고 있습니다.
MLS에 액세스 할 수없는 경우 Zillow에서이 정보의 대부분을 찾을 수 있습니다. 조금만 더 파면됩니다.
벤치 마크 가격 계산
비교 가능한 자산을 찾으면 빠른 계산을 실행 하여 대상 자산에 대한 벤치 마크 평가 를 얻으십시오 . 예를 들어, 각각 $ 450,000, $ 480,000 및 $ 435,000에 판매 된 3 개의 비교 가능한 부동산을 찾은 경우이 수치의 평균 인 $ 455,000을 사용합니다.
또 다른 옵션은 평방 피트 당 가격 (ppsf) 을 찾는 것입니다. 이는 comps가 대상 부동산보다 크거나 작을 때 유용합니다. 예를 들어 $ 450,000의 부동산이 2,000 평방 피트 (ppsf $ 225)이고 $ 480,000의 부동산이 2,200 평방 피트 (ppsf $ 218)이고 $ 435,000의 부동산이 1,950 평방 피트 (ppsf $ 223)라고 가정합니다. 평균 ppsf는 $ 222입니다. 2,300 평방 피트 규모의 대상 부동산의 경우 기준 가격은 $ 510,600입니다.
일부 더하기, 일부 빼기
앞서 설명했듯이 재산을 평가하는 것은 과학보다 예술에 가깝습니다. 이것이 가치 평가가 주관적으로되는 지점입니다. 물리적 특성은 비교 가능한 두 속성 간의 가장 분명한 차이를 나타냅니다. 하나는 다른 하나보다 수리가 더 좋거나 하나는 차고가 있고 다른 하나는 그렇지 않을 수 있습니다. 따라서 품질, 상태, 디자인 및 특수 기능을 고려하여 가격을 높이거나 낮춰야합니다.
예를 들어, 다음 거리의 부동산이 최근에 매각되었지만보기가있는 반면 대상 부동산은 벽돌 벽을 내려다보고있는 경우 대상 부동산의 기준 값을 축소해야 할 수 있습니다. 초보적이지만 전문 감정가의 경험이없는 눈으로 할 수있는 최선의 방법입니다.
비용 접근법을 사용한 토지 평가
비용 접근 방식은 현재 건물 의 정확한 복제 또는 유사한 기능 과 편의 시설을 갖추고 있지만 현대적인 건축 자재 를 사용하여 유사한 건물을 건설 하는 경우 재건축에 드는 비용을 계산하는 것으로 시작됩니다 .
그런 다음 평가자는 노후화 또는 마모의 결과로 시간이 지남에 따라 재산 가치의 감소를 나타내는 누적 감가 상각 금액을 공제합니다. 여기의 이론은 아무도 처음부터 동일한 재산을 짓는 데 드는 비용보다 기존 재산에 대해 더 많은 비용을 지불하지 않는다는 것입니다.
비용 접근 방식은 새로운 건축 또는 비교를위한 유사한 속성이 충분하지 않은 특수 용도 속성을 평가하는 데 선호됩니다. 상업용 부동산, 산업 부동산 또는 맨땅을 평가하는 경우 이것이 가장 신뢰할 수있는 접근 방식 일 수 있습니다.
방법은 다음과 같습니다.
공석을 상상하면서 토지의 가치를 추정
직접 비교는 공터의 가치를 추정하는 가장 일반적인 방법입니다. 최근에 다른 구획을 판매 한 것은 무엇입니까? 예를 들어, $ 50,000의 토지 가치 추정기를 사용하십시오.
건물 건설 비용 추정
이상적으로는 지붕, 프레임 및 배관과 같은 모든 개별 구성 구성 요소의 비용을 합산합니다. 그러나이 연습은 매우 지루하고 비용 견적가에게 맡기는 것이 가장 좋습니다. 평방 피트 당 일시불 추정치로 작업하는 것이 더 쉽습니다. 건축 가나 건설 회사에 전화하면 도움이 될 수 있습니다.
예를 들어 건설 회사가 2,000 평방 피트의 창고를 짓는 데 10 만 달러가들 경우 요금은 평방 피트 당 50 달러입니다. 이 비율에 대상 부동산의 건축 면적을 곱하여 건설 비용을 구하십시오. 예를 들어 창고가 5,000 평방 피트라고 가정합니다. 예상 건설 비용은 $ 250,000 (5,000 x 50)입니다.
감가 상각 금액 공제
감가 상각은 시간이 지남에 따라 마모 또는 유틸리티 손실로 인해 자산이 노후화됨에 따른 가치 손실을 나타냅니다. 예를 들어 현대적인 사무실은 현대적인 통신 방법을 처리하기 위해 연결되지만 40 년 된 건물은 그렇지 않을 수 있습니다. 있다. 가장 간단한 감가 상각 방법은 자산이 내용 연수를 따라 얼마나 멀리 있는지를 추정하는 연령-수명 방법 입니다. 예를 들어 해당 부동산이 10 년이되었고 내용 적 경제 수명이 40 년이면 건설 가치를 25 % 감가 상각해야합니다. 이 예에서는 건설 비용이 $ 187,500입니다.
가치 찾기
마지막으로 건물의 감가 상각 된 건설 비용에 토지 가치를 더합니다. 여기에서 속성 값은 $ 50,000 + $ 187,500 = $ 237,500입니다.
임대 건물에 대한 소득 접근법
대상 부동산이 임대되고 소득이 발생하는 경우 소득 접근 방식을 사용하여 평가할 수 있습니다. 이 방법은 부동산의 임대 소득 또는 소득 잠재력을 사용하여 시장 가치를 입증합니다. 아파트 건물과 듀플렉스는 소득 접근 방식을 사용하여 가치를 평가할 수있는 부동산의 예입니다.
이 방법은 약간 복잡해지며, 그 방법에 대한 책 전체가 작성되었습니다.
축약 된 버전은 다음과 같습니다.
부동산의 연간 순소득 결정
순 연간 소득은 임차인과 거주자의 임대 소득입니다. 건물이 비어 있거나 부분적으로 비어있는 경우이 수치를 추정해야합니다. 공석을 고려하십시오 . 예를 들어 다세대 아파트 단지의 경우 임차인 이직을 허용하기 위해 1 년 중 최소 한 달 동안 아파트의 20 %가 비어있을 것으로 추정 할 수 있습니다. 따라서 실제 임대 수입은 건물이 항상 만실이라고 가정하는 헤드 라인 수치보다 낮을 것입니다.
이 예에서는 연간 임대 수입이 $ 500,000 인 아파트 단지를 평가한다고 가정 해보십시오.
순 영업 이익 찾기
순 영업 소득은 재산 수익에서 유지 보수, 유틸리티, 재산세, 징수 활동 및 재산 관리자 수수료와 같이 합리적으로 필요한 모든 운영 비용을 뺀 금액입니다. 이 예에서 비용의 합은 $ 100,000입니다. 결과적으로 NOI는 $ 400,000까지 작동합니다.
부동산의 상한 율 설정
자본화 또는 "한도"비율은 임대 소득을 기준으로 부동산에서 기대하는 수익률입니다. 상한 율 공식은 NOI를 부동산 가치로 나눈 값입니다 . 여기에서 당신은 그 재산의 가치를 알지 못합니다 – 그것이 당신이 계산하려는 것이기 때문입니다. 따라서 거꾸로 작업하고 투자를 위해 달성하려는 상한 률 또는 수익률로 시작해야합니다.
잠재적 인 구매자는이 시장에서 8 %의 수익률이 평균이라고 결정할 수 있으며 이것이이 부동산 구매에서 얻고 자하는 것입니다. 그 비율을 달성하는 가격을 협상 할 수 없다면 더 수익성있는 투자를 찾을 것입니다.
부동산 계산의 시가 실행
NOI를 상한 률로 나누어 부동산 가치에 도달하십시오. 이 아파트 건물의 가치는 $ 400,000을 8 %로 나눈 값 (0.08) 또는 $ 500 만입니다.